Romanian 
English Oportunitate
ECT urmărește să valorifice o serie de oportunități, furnizând soluții pentru problemele menționate mai sus:
- Pentru a obține expunere la potențialul de creștere al pieței imobiliare rezidențiale, investitorii instituționali au nevoie de mijloace prin care să-și investească fondurile. Acum, singura modalitate de a face acest lucru este prin cumpărarea de acțiuni sau obligațiuni emise de puținii dezvoltatori imobiliari listați. Intenționăm să oferim investitorilor instituționali o soluție alternativă pentru a investi într-un portofoliu diversificat de proiecte rezidențiale atent verificat.
- Dacă un investitor dorește să-și diversifice alocarea de capital din punct de vedere geografic, la nivel național, din nou are o gamă foarte limitată de opțiuni.
Investind în proiecte în toată țara, le vom oferi acționarilor noștri un portofoliu diversificat geografic pentru a profita de diferența de rate de creștere dintre orașele din România.
- Prin furnizarea de capital alături de sau în locul finanțării bancare, oferim dezvoltatorilor rezidențiali și o strategie orientată spre creștere, plus un set flexibil de condiții care pot grăbi execuția proiectului și rotația capitalului.
- Pentru investitorii individuali, dorim să facilităm accesul la piața imobiliară rezidențială prin scăderea barierei de intrare a capitalului și eliminarea complicațiilor post-investiție.
Obiective și politici de investiții
Obiectivul ECT este de a oferi acționarilor săi acces la oportunități de investiții imobiliare despre care se așteaptă să obțină randamente peste medie pentru aprecierea capitalului pe termen scurt, mediu și lung.
Obiectivul de investiție este de a obține randamente nominale peste 20% pe an.
ECT intenționează să profite de orice oportunități de investiții și, prin urmare, nu are opinii predeterminate cu privire la caracteristicile investițiilor viitoare și nu este supusă niciunei restricții. Cu toate acestea, politicile sale de investiții implică 6 piloni pe baza prin care ECT încearcă să creeze valoare pentru acționarii săi.
1. Achiziții în dezvoltări rezidențiale în stadiu incipient
Majoritatea băncilor comerciale solicită un anumit prag de prevânzare, cum ar fi 20-30% din numărul total de unități ale unei dezvoltări, ca o condiție prealabilă pentru finanțarea construcției.
În consecință, majoritatea dezvoltatorilor oferă reduceri atractive pentru aceste prime vânzări, pentru a răspunde solicitării băncilor finanțatoare. ECT va încerca să prindă diferența de preț dintre prețul în stadiu incipient și prețul de piață la finalizare. Reducerea de preț oferită de dezvoltatori va varia în funcție de stadiul proiectului, durata, mărimea tranzacției și avansul de plătit. Termenul pentru acest tip de tranzacție va fi de ~12-18 luni.
Există două riscuri majore la această abordare: riscul de preț și riscul de contrapartidă. O încetinire a cererii, scaderea creșterii salariilor, o contracție a economiei, creșterea șomajului pot pune presiune asupra prețurilor imobiliare și pot provoca o scădere a pieței. Reducerea de preț la care precontractele ECT ar trebui să ofere o marjă suficientă pentru o ieșire înainte ca recesiunea să se accelereze. Riscul de contrapartidă se referă la incapacitatea dezvoltatorului de a finaliza și livra unitățile pe piață.
Considerăm că acest risc, precum și, parțial, riscul de preț, pot fi atenuate printr-o analiză extinsă și evaluarea riscului dezvoltatorului și a proiectului, înainte de tranzacție, luând în considerare istoricul proiectelor anterioare, reputația, titlul de proprietate negrevat asupra terenului ( dacă este disponibil), autorizația de construire valabilă, termeni și condiții de finanțare bancară, locație, clienții vizați etc.
Precontractarea în stadiu incipient este una dintre cele mai bune oportunități pe care piața actuală le are de oferit și va fi principalul obiectiv și alocarea strategiei noastre de investiții în primii doi ani.
2. Investiție de tip mezanin
Structura de capital a unui proiect începe cu capitalul propriu al acționarilor (dezvoltatorului) - care își asumă cel mai mare grad de risc dar în același timp au și așteptările pentru cel mai mare randament - și continuă cu mai multe straturi de capital, cum ar fi împrumuturile garantate, împrumuturile subordonate și investițiile de tip mezanin. Ori de câte ori capitalurile proprii ale acționarilor nu sunt suficiente (din nou, ca o condiție prealabilă pentru finanțarea bancară) sau când apare nevoia suplimentară de capital în timpul execuției unui proiect, ECT va încerca să ofere dezvoltatorului capitalul necesar sub forma unei participari negarantate, subordonata imprumutului bancar.
În timp ce investițiile de tip mezanin sunt de obicei negarantate și subordonate, există și alte elemente de confort care ar putea fi explorate ca garanții adiționale, cum ar fi deținerea directă de acțiuni în SPV sau obținerea unor garanții personale de la acționarii principali. Sursa rambursării investiției va fi vânzările unităților finalizate, eventual în baza unui acord pro-rata cu banca. Termenul pentru acest tip de tranzacție va fi de ~12-18 luni.
Investițiile de tip mezanin sunt în mod inerent mai riscante decât împrumuturile garantate și sunt apropiate de nivelul de risc al participării la capitalul social.
Cu toate acestea, riscul este o funcție de încredere în abilitățile dezvoltatorului, stadiul proiectului (ar trebui să aibă un titlu de proprietate negrevat asupra terenului, o autorizație de construire valabilă eliberată și împrumut bancar contractat), locația proiectului și dimensiunea alocarii de capital.
Finanțarea de tip mezanin în domeniul imobiliar este o nișă cu potențial mare, cu prezență instituțională redusă, dominată în cea mai mare parte de investitori individuali din cercul apropiat de prieteni și familie al acționarilor dezvoltatorului.
Investițiile de tip mezanin ar trebui să ofere profituri mult peste ratele obișnuite ale împrumuturilor bancare și să devină o sursă semnificativă de venit, un alt obiectiv principal și alocarea obiectivelor și politicii de investiții ale ECT.
3. Parteneriate directe
Parteneriatele directe, de obicei, dar nu neapărat, sunt necesare în stadiul incipient de dezvoltare, cum ar fi în procesul de achiziție a terenurilor sau de autorizare. ECT va deține acțiuni la compania dezvoltatoare, contribuind la profitul/pierderea proiectului în aceeași proporție cu participarea la capitalul propriu. ECT va fi implicat în managementul proiectului, decizii strategice, prețuri de vânzare etc. Termenul pentru acest tip de tranzacție va fi de ~24-36 de luni.
Aceasta este cea mai riscantă dintre cele 6 politici de investiții. ECT va profita de experiența adusă de ECM în procesul de selecție a acestor tranzacții pe acțiuni.
ECT va contribui la profitul/pierderea proiectului în aceeași proporție cu participarea sa la capitalul propriu. Alocarea capitalului către parteneriate de capitaluri proprii va fi menținută la niveluri conservatoare.
4. Achiziții de active aflate în dificultate
ECT va achiziționa active oferite la prețuri reduse față de valoarea lor de piață. Acestea pot include active vândute de bănci/alți creditori în proceduri de executare silită, proceduri de insolvență, proceduri de faliment sau alte circumstanțe nelichide. ECT fie va continua dezvoltarea acestor active aflate în dificultate, fie le va vinde definitiv pentru profitabilitate imediată.
Activele aflate în dificultate poartă în mare parte riscuri legale, dar și eventuale riscuri de dezvoltare legate de autorizare, proiectare și construcție.
Această Politică de investiții are o natură destul de ciclică și este cel mai probabil să producă cele mai bune rezultate atunci când tranzacțiile sunt efectuate într-o fază de redresare a pieței imobiliare, după o scădere severă și/sau prelungită. Prin natura sa, alocarea acestei linii de business va fi menținută conservatoare.
5. Achiziția de active generatoare de venit
Într-o piață în creștere puternică, avantajul competitiv al informației asimetrice va tinde să fie concurat, prin urmare strategia de investiții pe termen lung a ECT va fi de a construi portofolii generatoare de venituri formate din active rezidențiale, comerciale și/sau de retail, cu randamente atractive pentru marii investitori instituționali.
Pe termen lung, ciclicitatea pieței va genera o volatilitate semnificativă a valorii activelor nete, scaderi mari de prețuri și perioade de recuperare îndelungată. La construirea portofoliului generator de venituri, concentrarea ECT va fi investiția în locații și la prețuri de achiziție care sunt mai susceptibile de a conserva și de a crește valoarea capitalului.
Portofoliul de active generatoare de venituri este o țintă pentru marii investitori instituționali, cum ar fi fondurile de pensii și oferă, de asemenea, o sursă constantă de flux de numerar care trebuie reinvestit. Pe lângă veniturile din randament, profilul profitului poate fi îmbunătățit prin îmbunătățirea eficienței gestionării activelor (calitatea chiriașilor, termenii de închiriere etc.) și prin comprimarea randamentului între achiziție și valoarea de piață.
În plus, activele producătoare de venituri vor atenua volatilitatea veniturilor în cazul scăderii pieței. Această linie de afaceri va fi un alt instrument important pentru alocarea capitalului.
6. Investiții oportuniste în stocul vechi
Unitățile rezidențiale construite înainte de 2000 pot prezenta profituri atractive pentru tranzacțiile pe termen scurt atunci când unitățile sunt vândute cu reduceri de ~ 5~10% sub prețurile pieței.
Având în vedere natura tranzacției și perioada scurtă, vedem doar un risc de preț marginal care ar trebui acoperit de diferenta de ~5-10% a prețurilor de achiziție fata de pretul de piata.
Vom viza în principal oportunități cu preț mediu (~60.000 euro/unitate), cu o bună lichiditate și ne așteptăm să reinvestim această alocare de capital de cel puțin 2-3 ori/an. Această linie de afaceri va oferi o rotație de capital foarte lichidă și rapidă.
7. Amenajare/zonare a terenului
Nou adăugate la politicile noastre de investiții, tranzacțiile de dezvoltare a terenurilor pot oferi un potențial profit semnificativ în circumstanțele actuale ale pieței:
- Mediul cu rate ale dobânzilor ridicate implică evaluări mai scăzute pe perioade de investiții petermen mediu și lung.
- Situația de autorizare din București pune presiune asupra prețurilor terenurilor disponibile pentru dezvoltare.
- Se deschid noi zone pentru dezvoltare pe segmente de piață: logistică (aderarea la spațiul Schengen), rezidențial - în zona adiacentă și de agrement a Bucureștiului (finanțare PNRR).
Principalele riscuri aici provin din procesul de autorizare, care a fost complicat ca natură și a durat mult.
Cu organizarea adecvată pe care o poate oferi structura noastră, credem că putem obține o marjă de profit semnificativă pe perioade de 12-18 luni, chiar mai important, cu cât se trece la celelalte linii de business pe care le avem.
