Contextul pieței

Piața rezidențială locală a mers cu viteză maximă în 2021 și a înregistrat noi cifre record în istoria modernă a pieței, ținând cont de numărul de tranzacții încheiate, numărul de locuințe finalizate și climatul cel mai favorabil pentru potențialii cumpărători - cel mai bun nivel de accesibilitate, atât pentru achiziționarea unei noi locuințe, cât și pentru accesarea unui credit ipotecar.

Începutul de an a fost unul excepțional de bun în ceea ce privește indicatorii menționați, continuând rezultatele excelente înregistrate în ultimul trimestru al anului 2020. În ciuda pandemiei de Covid-19, anul 2020 a adus un record de unități rezidențiale livrate, o creștere de 11,6% în numărul de tranzacții încheiate și o îmbunătățire generală a accesibilității, toate datorită în principal rezultatelor înregistrate în ultimele luni ale anului.

Potrivit datelor ANCPI prelucrate de SVN România, peste 183.000 de unități rezidențiale au fost tranzacționate în România în 2021, majoritatea fiind locuințe. Aceasta a reprezentat o creștere de 48,7% față de nivelul înregistrat în 2020 și o creștere de 21% față de 2017, an care deținea anterior recordul pentru numărul de locuințe vândute la nivel național în România. Timisul a devenit, pentru prima data, a doua piata rezidentiala ca mărime la nivel național, inregistrand o crestere anuala de 55,5%, in timp ce Constanta a cunoscut o creștere de 108,6% a numărului de locuințe vândute anul trecut.

Creșterea semnificativă a numărului de unități rezidențiale vândute s-a realizat pe fondul unui 2021 care a fost la fel de prolific ca și 2020 în ceea ce privește livrările noi, după ce în 2020 s-a stabilit un nou record în acest sens.

Astfel, 71.420 de locuințe noi au fost finalizate la nivel național în 2021, stabilind un record în ceea ce privește livrările din ultimii 30 de ani, potrivit datelor Institutului Național de Statistică (INS). Rezultatul de anul trecut a fost cu aprox. 5% mai mare decât în 2020, când a fost stabilit un nou record.

Cele mai semnificative creșteri ale livrărilor, față de 2020, s-au înregistrat în regiunea de Nord-Est (Bacău, Botoșani, Iași, Neamț, Suceava și Vaslui), de aproximativ 13%, și în regiunea de Vest (Arad, Caraș-Severin, Hunedoara și Timiș), de 12,6%. Singura zonă care a înregistrat o scădere, de 5,5 %, a fost regiunea Centru (Alba, Brașov, Covasna, Harghita, Mureș și Sibiu).

Interesul ridicat al investitorilor s-a înregistrat într-un context în care gradul general de absorbție a locuințelor nou finalizate s-a menținut la un nivel ridicat în 2021, adică peste 80% în medie până la livrare, și chiar peste 90% în medie pe unele regiuni, pieţe rezidenţiale precum Braşov sau Cluj-Napoca.

De exemplu, în Brașov, în primele trei trimestre din 2021 s-a înregistrat o creștere anuală de 78%, la Iași s-a înregistrat o creștere de 150%, în timp ce în Constanța s-au vândut cu 166% mai multe unități individuale în perioada menționată.

Rețineți că numărul record de locuințe comercializate a fost posibil deoarece majoritatea unităților livrate în 2021 au fost precontractate în 2020 sau chiar 2019, iar piața liberă, definită de locuințele finalizate înainte de anul analizat, continuă să concentreze majoritatea tranzacțiilor.

Cel mai bun an din istoria modernă a pieței rezidențiale locale a fost posibil și datorită celui mai favorabil context pentru un potențial cumpărător, constând în accesibilitatea achiziției unei noi locuințe și accesibilitatea contractării unui credit ipotecar. Astfel, sfârșitul anului 2021 a marcat cel mai bun nivel de accesibilitate a achiziționării unei noi locuințe din istoria recentă, conform indicelui calculat de SVN România.

Primele șase luni din 2021 au adus o creștere de 5,3% a livrărilor la nivel național, la 31.335 de unități, potrivit ultimelor statistici de la INS. Din aceasta, o pondere de 62,2% a fost livrată în orașe.

Cele mai semnificative creșteri ale livrărilor s-au înregistrat în regiunea de Nord-Est (Bacău, Botoșani, Iași, Neamț, Suceava și Vaslui) cu aproximativ 39%, iar în regiunea de Vest (Arad, Caraș-Severin, Hunedoara și Timiș) de 21,6% față de primul semestru din 2020. Singura regiune care a înregistrat o scădere a livrărilor a fost Centrul (Alba, Brașov, Covasna, Harghita, Mureș și Sibiu).

În decembrie 2021, un cumpărător avea nevoie de aproape 96 de salarii medii naționale - sau de o perioadă de 8 ani - pentru a achiziționa un apartament nou cu un dormitor în București (cu o suprafață netă de 50 de metri pătrați).

Prin comparație, anul 2021 a început cu un nivel de aproape 100 de salarii medii naționale sau o perioadă de 8,3 ani pentru achiziționarea aceluiași apartament, în timp ce în ianuarie 2020, chiar înainte de izbucnirea pandemiei globale de Covid-19, 104 medii naționale au fost necesare salarii sau o perioadă de aproximativ 8,7 ani.

Cu toate acestea, creșterea prețurilor de tranzacționare - atât cea înregistrată anul trecut, cât și cea estimată pentru anul acesta - va avea ca rezultat scăderea accesibilității achiziției unei noi locuințe în 2022 pentru prima dată în ultimii ani.

Astfel, calculele SVN România, pe baza propriilor estimări privind creșterile de prețuri, creșterile salariale și cursul de schimb mediu estimat în 2022 arată că indicele SVN va atinge o valoare de aproximativ 105 salarii medii - sau o perioadă de aproximativ 8,72 ani - necesara pentru achizitionarea unui apartament nou cu un dormitor în Bucuresti.

Practic, creșterile de preț vor face ca accesibilitatea achiziției unei noi locuințe să revină la nivelul înregistrat la începutul anului 2020, chiar înainte de izbucnirea pandemiei de Covid-19.

De menționat că nivelul estimat pentru 2022 va fi semnificativ mai bun comparativ cu alți ani din istoria recentă - de exemplu ianuarie 2018, când era nevoie de 117,6 salarii medii naționale (sau 9,8 ani).

În același timp, nivelul preconizat de accesibilitate pentru 2022 va fi de peste 3,5 ori mai bun față de anul de vârf din 2008, când erau necesare nu mai puțin de 393 de salarii medii naționale - sau o perioadă de aproape 33 de ani - pentru achiziționarea de un apartament nou cu un dormitor în Bucuresti.

Înrăutățirea accesibilității achiziției unei noi locuințe se produce pe fondul creșterii de anul trecut a ratei anuale a inflației, calculată fără impactul real al creșterilor prețurilor la energie, care a depășit nivelul de creștere a salariului mediu net pe țară, pt. prima dată: 8,4% vs. 7,4% conform ultimelor statistici disponibile.

Această situație, care va continua și anul acesta, va fi agravată de o nouă creștere a prețurilor pe segmentul locuințelor noi, cauzată de creșterea constantă a prețurilor materialelor de construcții, penurie de aprovizionare și creșterea costului forței de muncă și de creșterea dobânzilor ipotecare și o scădere implicită a accesibilității contractării unui împrumut pentru achiziționarea unei locuințe.

Sectorul rezidențial din București și Ilfov - majoritatea locuințelor noi livrate anual în Ilfov fiind situate în orașele și satele limitrofe Capitalei - a fost principalul motor al cifrelor record înregistrate în ultimii doi ani pe piața rezidențială locală.

Astfel, după o creștere de aproape 40% a livrărilor de locuințe în 2020 în regiune, stabilind un nou record absolut, anul trecut a adus finalizarea a 22.010 unități locative, adică cu 5,6% mai mult decât în 2020.

Potrivit datelor Institutului Național de Statistică (INS), volumul total al lucrărilor de construcții efectuate anul trecut a scăzut cu 0,6%, singurul tip de construcții care au înregistrat o creștere fiind construcțiile de locuințe, care au crescut cu 28% față de 2020. Interesul ridicat al investitorilor a fost evident și în creșterea majoră a numărului de autorizații de construcție eliberate pentru clădiri rezidențiale, adică cu 24% mai mare în 2021 față de 2020.

Efervescența pieței rezidențiale din 2021 va continua și în 2022, cel puțin în ceea ce privește proiectele în curs de dezvoltare. SVN România a identificat peste 27.000 de locuințe noi în construcție în și în jurul Bucureștiului, cel mai mare număr din istoria modernă a pieței rezidențiale locale.

Dintre acestea, aproximativ 20.000 până la 21.000 de noi unități rezidențiale ar putea fi livrate în 2022, un nivel similar cu cel înregistrat în ultimii doi ani.

Pe lângă proiectele care se așteaptă să livreze noi unități locative pe piață în 2022, peste 6.000 de apartamente și case noi se află în prezent în diferite stadii de construcție în București și în împrejurimi și vor fi livrate în 2023 sau chiar 2024, în cazul respectiv al proiectelor aflate în faze incipiente de construcție.

În plus, peste 15.000 de locuințe noi se află într-un stadiu de planificare relativ avansat și sunt de așteptat să fie lansate pe piață pe termen scurt și mediu, în funcție de procesul de autorizare al proiectelor.

O altă noutate care se va înregistra în 2022 pe piața rezidențială din București și împrejurimi constă în schimbarea polilor de dezvoltare rezidențială ai orașului.

Astfel, datele SVN România arată că zona de nord a Bucureștiului a devenit, pentru prima dată în ultimul deceniu, principalul pol de dezvoltare al orașului, reprezentând aproximativ 35,3% din oferta de locuințe noi care ar putea fi livrată în acest an.

Datele SVN România arată că în 2021 prețurile de tranzacționare a locuințelor noi din București și din împrejurimi au înregistrat cea mai puternică rată de creștere din ultimii 13 ani, ca urmare a creșterii majore a prețurilor materialelor de construcții, a costului forței de muncă, a dificultăților întâmpinate în lanțurile internaționale de aprovizionare și nivelul ridicat al cererii.

De asemenea, anul trecut a marcat, în premieră, o deconectare a prețurilor de tranzacționare de la cele două segmente ale pieței rezidențiale. Astfel, prețurile locuințelor nou finalizate au crescut în medie cu circa 15%, în timp ce creșterea medie pe segmentul locuințelor vechi finalizate înainte de 1990 a fost de 5,6% la sută. Estimăm că în 2022 prețurile noilor unități rezidențiale ar putea crește din nou cu aproximativ 15%, în medie, în principal din cauza creșterii costurilor de construcție - de la materiale de construcție la forță de muncă.

Cel mai bun nivel de accesibilitate al contractării unui credit ipotecar și numărul record de tranzacții înregistrate în 2021 au avut și un corespondent în sectorul bancar, în finanțarea ipotecară. Astfel, conform datelor furnizate de Banca Națională a României (BNR) și agregate de SVN România | Credit & Financial Solutions, împrumuturi ipotecare în valoare de 4,32 miliarde EUR au fost acordate la nivel național în 2021. Aceasta a stabilit un nou record pentru numărul de credite ipotecare în euro, în creștere cu 39% față de nivelul din 2020. De menționat, de asemenea, că această creștere a fost înregistrată după încheierea anului 2020 cu o creștere de 7% față de volumul din 2019, în ciuda efectelor pandemiei de Covid-19. Un număr total de aproximativ 70.000 de credite ipotecare au fost acordate la nivel național în 2021, cu o valoare medie de 61.000 EUR - față de o medie de 69.000 EUR pentru creditele ipotecare contractate în București, conform estimărilor SVN România | Soluții de credit și financiar.

2022 are în acest moment premisele unor rezultate satisfăcătoare: piața rezidențială se bazează pe baze mult mai solide față de 2008, iar înrăutățirea trimestrială a accesibilității și creșterea dobânzilor nu vor duce piața într-un moment mai prost față de 2019 sau 2018. Soliditatea planurilor de afaceri, adaptarea perfectă la țintă și strategiile de vânzare vor fi, ca de obicei, factorii care vor face diferența între succes și eșec, între rezultate de peste 95% din unitățile vândute până la livrarea proiectului sau rezultate mult mai proaste.